In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein Minderungsrecht besteht, wenn Mieträume
entgegen der Beschaffenheitsangabe zu klein sind. Für Kellerräume gilt dies aber nicht
uneingeschränkt.
Laut Mietvertrag für einen Imbiss sollte der Laden ca. 87 qm, der darunter liegende Keller als
Lagerfläche ca. 110 qm groß sein. Der Mieter nahm Maß und berechnete, dass die tatsächliche
Fläche des Ladens lediglich 85,68 qm und die des Kellers nur 53,98 qm betrug. Die Miete belief
sich ohne Betriebskosten auf monatlich 5.840 EUR.
Nun wollte der Mieter seine Mietzahlungen teilweise zurückerhalten und berief sich auf eine
Minderung wegen der zu geringen Fläche der Kellerräume. Der Bundesgerichtshof (BGH) gab
ihm insoweit Recht und erklärte, dass tatsächlich ein Mangel vorliegt. Das vorinstanzliche
Gericht hatte den Minderungsbetrag wegen der Flächenabweichung auf rund 29 % berechnet.
Dem hat der BGH allerdings nicht zugestimmt. Hier hätte der generell geringere Nutzungswert
der Kellerräume gegenüber dem der Imbissräume in Relation gebracht werden müssen. Denn
eine Gleichsetzung von Kellerfläche und Ladenlokalfläche ist nicht rechtmäßig. Der niedrigere
Gebrauchswert der Kellerfläche muss auch bei den Minderungsbeträgen Berücksichtigung
finden.

Hinweis: Leider sagt der BGH nichts darüber, mit welchen Prozentsätzen die Minderung
hinsichtlich der zu geringen Kellerfläche zu berechnen ist. Einfach den Anteil der Kellerfläche in Bezug zur Gesamtfläche des Objekts setzen, ist jedoch unzulässig. Und das gilt nicht nur für
Kellerräume - auch für sämtliche Nebenräume, die nicht den gleichen Wert haben wie die
eigentlichen Verkaufs- oder Wohnräume.
Quelle: BGH, Urt. v. 18.07.2012 - XII ZR 97/09
Fundstelle: www.bundesgerichtshof.de
zum Thema: Mietrecht
19. Gewerbezweck als Eigenbedarf: Kündigung zur gewerblichen Nutzung einer Mietwohnung
nur ausnahmsweise zulässig
Eigenbedarf stellt ein berechtigtes Interesse und damit einen Kündigungsgrund für den Vermieter
einer Wohnung dar. Der Bundesgerichtshof (BGH) musste nun entscheiden, ob auch die geplante
Umwandlung einer Mietwohnung in eine Gewerbefläche einen solchen Kündigungsgrund
darstellen kann.
Zwei Wohnungsmieter erhielten die Kündigung durch ihren Vermieter. Dieser begründete die
Kündigung damit, dass seine Ehefrau beabsichtige, ihre Rechtsanwaltskanzlei in die
Mietwohnung zu verlegen. Nun musste der BGH die Frage beantworten, ob diese "Umwandlung"
der Mietwohnung in beruflich genutzte Räume eine Kündigung rechtfertigt.
Die gesetzliche Regelung dazu findet sich in § 573 BGB. Danach besteht insbesondere auch ein
berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Vermieter die Räume
für sich, seine Familienangehörigen oder für Angehörige seines Haushalts benötigt. Hier musste
der BGH die verfassungsrechtlich geschützte Berufsfreiheit und den Eigenbedarfsgrund des
Vermieters gegeneinander abwägen. Im vorliegenden Fall war es so, dass sich die selbstgenutzte
Wohnung des Vermieters und die hier als Rechtsanwaltskanzlei geplante Wohnung in demselben
Haus befinden. Daher kann der Vermieter hier durchaus ein berechtigtes Interesse an der
Beendigung des Mietverhältnisses haben.
Hinweis: Die berufliche Nutzung kann also mietrechtlich einen Kündigungsgrund darstellen. Die
Fälle dürften jedoch weitgehend darauf beschränkt sein, dass es sich um Mieträume im bereits
selbstgenutzten Haus des Vermieters handelt.

Quelle: BGH, Urt. v. 26.09.2012 - VIII ZR 330/11

Fundstelle: www.bundesgerichtshof.de

zum Thema: Mietrecht