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Voraussetzungen für Modernisierung: Maßnahme zur Energieeinsparung bzw. Verbesserung oder Schaffung von Mietraum
Eine Modernisierungsmaßnahme liegt unter anderem dann vor, wenn eine Mietwohnung in einen
allgemein üblichen Zustand versetzt wird. Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich nun mit der
Frage auseinandersetzen, auf welchen Zeitpunkt bei der Beurteilung des Zustands abzustellen ist.
Eine Mietwohnung war ursprünglich im Jahr 1989 mit einem Einzelofen ausgestattet. Zwei Jahre
später baute die Mieterin mit Einverständnis des damaligen Vermieters auf eigene Kosten eine
Gasetagenheizung ein. Dann wechselte der Vermieter und im November 2009 klagte der neue
Vermieter erfolgreich auf die Duldung des Anschlusses an eine mittlerweile eingebaute
Gaszentralheizung. Die Mieterin war der Auffassung, dass die zu erwartende Mieterhöhung eine
unzumutbare Härte darstelle. Sie berief sich dabei auf die Regelung des § 554 Abs. 2 Satz 4
BGB. Danach gilt: "Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die
Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist."
Der BGH entschied nun, dass dieser Härtefallregelung nicht entgegengehalten werden kann, dass die Wohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen allgemein üblichen
Zustand versetzt werde. Grundlage für die Beurteilung ist nach dem BGH nämlich nicht der im
Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand (Einzelofen), sondern der gegenwärtige Zustand
(Gasetagenheizung). Daher muss nun das vorinstanzliche Berufungsgericht nochmals prüfen, ob
eine Härte im Sinne des Gesetzes vorliegt. Außerdem hat es auch zu prüfen, ob der Anschluss an
die Zentralheizung zu einer Energieeinsparung führt. Denn nur dann hat die Mieterin die
Maßnahme zu dulden.
Hinweis: Nicht jede Modernisierungsmaßnahme muss der Mieter dulden. Die Maßnahme muss
zur Verbesserung der Mietsache, der Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung
neuen Mietraums führen. Nur wenn das der Fall ist, stellt sich überhaupt erst die Frage, ob die zu
erwartende Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung als "Härte" angesehen werden kann.
allgemein üblichen Zustand versetzt wird. Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich nun mit der
Frage auseinandersetzen, auf welchen Zeitpunkt bei der Beurteilung des Zustands abzustellen ist.
Eine Mietwohnung war ursprünglich im Jahr 1989 mit einem Einzelofen ausgestattet. Zwei Jahre
später baute die Mieterin mit Einverständnis des damaligen Vermieters auf eigene Kosten eine
Gasetagenheizung ein. Dann wechselte der Vermieter und im November 2009 klagte der neue
Vermieter erfolgreich auf die Duldung des Anschlusses an eine mittlerweile eingebaute
Gaszentralheizung. Die Mieterin war der Auffassung, dass die zu erwartende Mieterhöhung eine
unzumutbare Härte darstelle. Sie berief sich dabei auf die Regelung des § 554 Abs. 2 Satz 4
BGB. Danach gilt: "Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die
Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist."
Der BGH entschied nun, dass dieser Härtefallregelung nicht entgegengehalten werden kann, dass die Wohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen allgemein üblichen
Zustand versetzt werde. Grundlage für die Beurteilung ist nach dem BGH nämlich nicht der im
Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand (Einzelofen), sondern der gegenwärtige Zustand
(Gasetagenheizung). Daher muss nun das vorinstanzliche Berufungsgericht nochmals prüfen, ob
eine Härte im Sinne des Gesetzes vorliegt. Außerdem hat es auch zu prüfen, ob der Anschluss an
die Zentralheizung zu einer Energieeinsparung führt. Denn nur dann hat die Mieterin die
Maßnahme zu dulden.
Hinweis: Nicht jede Modernisierungsmaßnahme muss der Mieter dulden. Die Maßnahme muss
zur Verbesserung der Mietsache, der Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung
neuen Mietraums führen. Nur wenn das der Fall ist, stellt sich überhaupt erst die Frage, ob die zu
erwartende Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung als "Härte" angesehen werden kann.
Quelle: BGH, Urt. v. 10.10.2012 - VIII ZR 25/12
Fundstelle: www.bundesgerichtshof.de
zum Thema: Mietrecht
Eingestellt am 30.11.2012 von M. Vogel
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