Einfamilienhaus und Eigentumswohnung bei Trennung und Scheidung
Verfügen Sie über ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung, so sind bei Trennung und Scheidung einige Dinge zu berücksichtigen.
1. Einfamilienhaus und Eigentumswohnung sind bezahlt
Lasten keine Verbindlichkeiten mehr auf dem Objekt, so bestehen folgende Möglichkeiten:
a. Ein Ehepartner übernimmt das Objekt und zahlt den anderen entsprechend des Wertes seines Miteigentumsanteils aus. In diesem Fall sind auch Zugewinnausgleichsansprüche aus anderen Vermögenswerten zu beachten, damit sich der übernehmende Ehepartner nicht auch noch finanziell übernimmt. Der Übernehmende muss sich also immer fragen, ob er sich die Übernahme und/oder den Ausgleich eines etwaigen Zugewinns leisten kann.
b. Das Objekt wird gemeinsam veräußert und der Erlös geteilt.
c. Können sich die Ehepartner weder auf die Übernahme durch einen Ehepartner noch die gemeinsame Veräußerung einigen, so kommt eine Teilungsversteigerung in Betracht.
2. Einfamilienhaus und Eigentumswohnung sind noch belastet
Ist die gemeinsame Immobilie noch belastet, so kann grundsätzlich wie unter Ziffer 1 Verfahren werden. Der übernehmende Ehegatte kann sich gegenüber dem ausscheidenden Ehegatten verpflichten, dessen Schulden zu übernehmen und diesen gegenüber der finanzierenden Bank von allen Verbindlichkeiten freizustellen. Die entsprechende Freistellungserklärung ist allerdings nur dann werthaltig, wenn der übernehmende Ehegatte über ausreichendes Vermögen verfügt. Dies ist bei einer Übernahme der Finanzierung regelmäßig nicht der Fall. Zu unterscheiden ist im übrigen das Außenverhältnis zur finanzierenden Bank. Es sollte erreicht werden, dass die finanzierende Bank den ausscheidenden Ehegatten aus der Gesamtschuld ihr gegenüber entlässt. Dies wird die Bank regelmäßig nur dann tun, wenn auf Seiten des übernehmenden Ehegatten sehr gute finanzielle Verhältnisse bestehen oder eine andere leistungsfähige Person die Schulden des ausscheidenden Ehegatten übernimmt. Im Falle der Veräußerung des belasteten Grundstückes werden zunächst die Belastungen vom Kaufpreis einschließlich etwaiger Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt und der verbleibende Erlös zwischen den Eheleuten entsprechend ihres Miteigentumsanteils geteilt. Gleiches gilt sinngemäß für die Teilungsversteigerung.
3. Ein Ehegatte nutzt die gemeinsame Immobilie nach der Trennung allein
a. Die gemeinsame Immobilie ist bereits bezahlt
Ist die gemeinsame Immobilie bereits vollständig bezahlt, so hat sich der ausziehende Ehepartner noch einen gemeinsamen Lasten ( Grundsteuer,Versicherungen etc ) des Grundstückes zu beteiligen. Während des 1. Jahres der Trennung hat er regelmäßig nur Anspruch auf eine angemessene Nutzungsentschädigung, danach regelmäßig auf eine Nutzungsentschädigung entsprechend der ortsüblichen Miete. Während die Beteiligung an den gemeinsamen Lasten immer besteht, kann die Nutzungsentschädigung erst ab dem Zeitpunkt der Geltendmachung verlangt werden.
b. Die gemeinsame Immobilie ist noch nicht bezahlt
Ist die gemeinsame Immobilie noch nicht bezahlt, so haftet der ausziehende Ehegatte nach wie vor für die Schulden, die auf dem Grundstück Lasten im Rahmen seiner gesamtschuldnerischen Verpflichtung gegenüber dem finanzierenden Kreditinstitut als auch im Innenverhältnis mit . Im Außenverhältnis haftet dabei jeder Ehegatte auf die volle Summe, wobei die Bank die Summe selbstverständlich nur einmal verlangen kann. Ist nichts anderes vereinbart, so haften die Eheleute im Innenverhältnis entsprechend ihres jeweiligen Miteigentumsanteils, regelmäßig also zur Hälfte. Wichtig ist hier, dass sofort mit dem Auszug eine Nutzungsentschädigung geltend gemacht wird. Andernfalls läuft der ausziehende Ehegatte Gefahr, dass er im Innenverhältnis an den gemeinsamen Schulden beteiligt ist, diese aber nicht mehr mit einer Nutzungsentschädigung verrechnen kann.
Noch komplizierter wird die Auseinandersetzung, wenn ungleiche Einkommensverhältnisse hinzu kommen und gegebenenfalls auf der einen Seite Kindesunterhalt und auf der andern Seite Trennungs- oder sonstiger Ehegattenunterhalt gezahlt werden muss.
Es empfiehlt sich in jedem Falle, anwaltlichen Rat einzuholen. Der durch ungeschicktes Taktieren entstehende Schaden liegt deutlich über den Kosten einer anwaltlichen Beratung, die bei geringen Einkommensverhältnissen im Rahmen der Beratungshilfe gegebenenfalls durch die Staatskasse übernommen wird.