Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11.6.2014 entschieden, dass der Mieter Anspruch auf Schadensersatz hat, wenn der Vermieter pflichtwidrig die Zustimmung zur Untervermietung verweigert.

Der Fall: Der Mieter einer Dreizimmerwohnung wollte zwei Zimmer wegen eines mehrjährigen Auslandsaufenthaltes untervermieten. Der Vermieter verweigerte die Zustimmung.

Die gesetzliche Ausgangslage:

"§ 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte
(1) 1Entsteht für den Mieter
-nach Abschluss des Mietvertrags
-ein berechtigtes Interesse,
-einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so
-kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. 2Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. "

Der Mieter hat also einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse besteht und nicht Gründe in der Person des Untermieters entgegenstehen oder die Untervermietung zu einer übermäßigen Belegung führen würde. Für die Annahme eines berechtigten Interesses im Sinne des § 553 BGB genügen alle vernünftigen Gründe des Mieters im weitesten Sinne, die sich im Rahmen der bestehenden Rechts-und Sozialordnung halten, sofern sie nur nach Vertragsschluss entstanden sind und sich auf die Überlassung des Gebrauchs an einem Teil des Wohnraums an einen Dritten beschränken ( Staudinger, BGB § 553 Abs. 1 BGB Rz. 4 ).

Die Entscheidung des Bundesgerichtshof ist daher wenig überraschend denn sie bestätigt nur das, was ohnehin im Gesetz steht.

Zu unterscheiden ist die teilweise Untervermietung von der vollständigen Gebrauchsüberlassung an Dritte. Die entsprechende Vorschrift lautet wie folgt:

"§ 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte
(1) 1Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. 2Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
(2) Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat. "

Der Mieter hat keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, die gesamte Wohnung einem Dritten zu überlassen, es sei denn, der Mietvertrag regelt dies ausdrücklich.

Bundesgerichtshof,Urteil vom 11.06.2014- VIII ZR 349/13

zum Thema: Mietrecht/ Untervermietung

Fundstelle: www.bundesgerichtshof.de