Immobilienbewertung: Verkaufspreis ist aussagekräftiger als Gutachtenwert

Das Erbschaftsteuerreformgesetz sieht seit 2009 - je nach Grundstücksart - verschiedene
Bewertungsmethoden für den Ansatz von vererbten und verschenkten Grundstücken auf
Marktniveau vor.
Sofern Erben und Beschenkte mit dem vom Finanzamt ermittelten Wert nicht einverstanden sind,
können sie über ein Gegengutachten eines Sachverständigen oder des örtlich zuständigen
Gutachterausschusses einen geringeren Preis für die Bewertung des Grundstücks nachweisen.
Alternativ lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie auch aus einem Kaufpreis ableiten, der
innerhalb eines Jahres nach dem Erb- oder Schenkungstag erzielt wurde, sofern das Geschäft
nicht unter nahen Angehörigen abgewickelt wurde. Verkäufe, die später abgewickelt wurden,
dienen auch als Vergleichswert, soweit sich die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber den
Verhältnissen zum Erb- oder Schenkungstag nicht verändert haben.
Liegt dem Finanzamt sowohl ein Wert laut Gutachten als auch ein höherer Wert aus dem
Verkaufsgeschäft vor, ist es nicht daran gehindert, den höheren Kaufpreis als
Bemessungsgrundlage anzusetzen. Denn ein nach den Regeln von Angebot und Nachfrage frei
ausgehandelter Marktpreis bildet eher den wahren Wert ab. Ein Gutachter gibt demgegenüber
stets eine mit zahlreichen Unwägbarkeiten verbundene Schätzung ab und kann selbst bei
schlüssigen Berechnungen zu Ergebnissen kommen, die vom Verkehrswert weit entfernt liegen.
Selbst wenn im Einzelfall ein besonders hoher Verkaufspreis erzielt werden konnte, rechtfertigt
das keine Sonderbehandlung. Denn derartige Umstände sind typisch für den gewöhnlichen
Geschäftsverkehr.

Hinweis: Ist der Verkaufspreis niedriger als der Gutachtenwert, akzeptiert das Finanzamt auch
diesen niedrigeren Wert - sofern sich die Verhältnisse im Vergleich zum Stichtag nicht geändert
haben.

Beispiel: Das Finanzamt errechnet nach dem Ertragswertverfahren für eine geerbte
Mietimmobilie einen Preis von 1 Mio. EUR. Ein Gutachten kommt auf 850.000 EUR. Der Erbe
verkauft das Haus zeitnah für 950.000 EUR. Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer sind
somit 950.000 EUR. Auch wenn das Gutachten einen Wert von 1,2 Mio. EUR ergeben hätte,
wären als Bemessungsgrundlage 950.000 EUR zugrunde gelegt worden.

Quelle: OFD Münster, Vfg. v. 14.12.2011 - Kurzinfo Grundbesitzbewertung 4/2011

Fundstelle: www.stx-premium.de

zum Thema: Sonstiges


Eingestellt am 30.05.2012 von M. Vogel
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