Teilsanierung nach Marderschäden: Immobilienverkäufer muss rechtzeitig auf mögliche Restschäden hinweisen

In Immobilienkaufverträgen findet sich häufig ein rechtmäßiger Gewährleistungsausschluss. Für
Mängel muss der Verkäufer dann nicht haften. Anders sieht das aber bei arglistig verschwiegenen
Marderschäden aus.
Ein Hausbesitzer verkaufte sein Eigenheim. Im Kaufvertrag wurde ein
Gewährleistungsausschluss vereinbart und zudem erklärt, dass dem Verkäufer keine versteckten
Mängel bekannt seien. Das entsprach jedoch nicht der Wahrheit, denn kurze Zeit später stellte der
Käufer des Hauses fest, dass eine vorhandene Dämmung großflächig durch Marder zerstört und
mit deren Kot versetzt war. Der Schaden belief sich auf fast 25.000 EUR. Der Käufer war nun
der Auffassung, dass dieser Mangel arglistig verschwiegen worden war und der Verkäufer daher
für die Sanierung haften müsse. Der Verkäufer entgegnete, dass er erst vor wenigen Jahren eine
Teilsanierung der Dachisolierung gemacht habe und davon ausgegangen sei, dass sämtliche
Marderschäden beseitigt seien.
Das Oberlandesgericht Koblenz wies zunächst darauf hin, dass trotz eines
Gewährleistungsausschlusses ein Schadenersatzanspruch wegen Arglist bestehen kann. Ein
Sachverständigengutachten stellte fest, dass die Teilsanierung tatsächlich vorgelegen habe. Aber
genau aufgrund dieser nur teilweise durchgeführten Sanierung war auch klar, dass der Verkäufer
eine Beschädigung der Restflächen zumindest für möglich gehalten und in Kauf genommen
haben musste. Dies hätte er dem Käufer bei Kaufvertragsabschluss mitteilen müssen, der dann
die Möglichkeit gehabt hätte, das Objekt auf weitere Schäden zu untersuchen.

Hinweis: Das Prinzip "Augen zu und durch" beim Immobilienverkauf mag vor Jahrzehnten
vielleicht einmal gegolten haben. Sind heute bei Immobilien Mängel vorhanden, die dem
Verkäufer nachweislich bekannt sind, sollte er den Käufer darauf hinweisen. So lassen sich teure
Rechtsstreitigkeiten vermeiden, denn die wenigsten Käufer akzeptieren versteckte Mängel.

Quelle: OLG Koblenz, Urt. v. 15.01.2013 - 4 U 874/12

Fundstelle: www.justiz.rlp.de

zum Thema: Grundstückskaufvertrag / Gewährleistungsausschluß / arglistige Täuschung



Eingestellt am 05.05.2013 von M. Vogel
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